ضمانت اجرای تعهدات مستاجر در اجاره املاک تجاری و مسکونی با توجه به قوانین راجع به اجاره

تعهدات مستاجر در اجاره املاک را میتوان به دو دسته کلی تقسیم کرد: 1- تعهدات مثبت که مبتنی بر فعل هستند 2- تعهدات منفی که مبتنی بر ترک فعل می باشند.پرداخت اجاره بها،تخلیه و تحویل عین مستاجره و انجام تعمیرات غیر اساسی از تعهدات مثبت و عدم تعدی و تفریط ، عدم انتقال عین مستاجره و عدم تغییر نحوه استفاده از عین مستاجره از تعهدات منفی مستاجر هستند. اولین متن قانونی که در خصوص اجاره املاک به تصویب رسید، قانون مدنی بود که اجاره املاک مشمول مقررات راجع به اجاره اشیا در این قانون می شد. مقررات سنتی موجود در قانون مدنی منطبق با تحولات جامعه نبوده و قانونگذار را به دفعات مختلف وادار به مداخله در روابط استیجاری نموده است که از جمله این مداخلات ، تصویب قانون مالک ومستاجر در سال 1339 میباشد که در آن برای مستاجر محل تجاری، حق کسب و پیشه یا تجارت پیش بینی گردیده بود. اجرای این قانون با مشکلات و معایبی رو به رو شد تا اینکه قانون روابط موجر و مستاجر در سال 1356 به تصویب رسید که از ویژگیهای بارز آن طرح مسائلی در خصوص حق کسب وپیشه یا تجارت و اصل ممنوعیت انتقال منافع توسط مستاجر و دوام رابطه استیجاری می باشد. پس از انقلاب در سال 1362 قانون روابط موجر ومستاجر به تصویب رسید.قانون مذکور تنها به اجاره اماکن مسکونی حکومت داشته و به نظر می رسد بری حل مشکل مسکن در شهرها به تصویب رسیده است. این قوانین تا سال 1376 بر قراردادهای اجاره املاک حاکم بوده تا اینکه در سال 1376 به منظور انطباق هر چه بیشتر مقررات اجاره املاک با موازین شرعی، قانون روابط موجر ومستاجر جدیدی به تصویب رسید. این قانون مشتمل بر 13 ماده بوده و بر کلیه قراردادهای اجاره املاک که بعد از تصویب قانون مذکور منعقد شده اند، حکومت دارد. در این قانون حق کسب وپیشه یا تجارت برای مستاجر پیش بینی نشده و در واقع این قانون بازگشت به مقررات شرعی و قانون مدنی محسوب می گردد.